M
Mistycasino
Administrator
Yönetici
Çin'in gayrimenkul piyasasına 140 milyar dolar yatıran küresel yatırımcılar, varlıklarını büyük zararlarla elden çıkarmaya başladı. BlackRock ve Carlyle Group gibi dev şirketler, ofis ve lojistik binalarını satın alma fiyatlarının çok altında satarken, artan temerrütler ve rekor seviyedeki boş ofis oranları sektördeki krizi derinleştiriyor.
Çin’in gayrimenkul piyasasında 140 milyar dolarlık uluslararası yatırım zorda. Bloomberg’in haberine göre, küresel yatırımcılar varlıklarını büyük zararlarla satmaya çalışırken, bu satış dalgası ülkenin kırılgan emlak sektörüne ve toparlanma mücadelesi veren ekonomisine yeni baskılar getiriyor. Geçen yılın başından bu yana BlackRock ve Carlyle Group gibi yatırım devleri, Çin’deki ofis ve lojistik binalarını satın alma fiyatlarının oldukça altında bedellerle sattı. Bu işlemleri finanse eden HSBC ve Standard Chartered gibi bankalar ise gayrimenkul kredilerindeki temerrüt oranlarının yükseldiği uyarısında bulunuyor. PİYASA DOYGUNLUĞA ULAŞTI MSCI Real Capital Analytics verilerine göre, yabancı yatırımcılar son 15 yılda Çin genelindeki ofis kuleleri, alışveriş merkezleri, depolar ve veri merkezlerine yaklaşık 140 milyar dolar aktardı. Fakat kiracılardan beklenen istikrarlı talep karşılanmadı. Yeni projelerin hızla artmasıyla piyasa doygunluğa ulaştı; kira bedelleri ve mülk değerlemeleri sert biçimde geriledi. Bazı bölgelerde fiyatlar, on yıl önceki seviyelerin bile altına düştü. Bloomberg Intelligence'ın elde ettiği veriler, temerrüt ya da mülkiyet kaybı nedeniyle yapılan zorunlu satışların 2023 ve 2024’te toplam 114 milyar yuana (yaklaşık 16 milyar dolar) ulaştığını ortaya koydu. Bu rakam, geçen yılki tüm işlemlerin yüzde 22’sini oluşturdu. Piyasa kaynakları, Bloomberg’e yaptıkları açıklamalarda, yabancı yatırımcıların ağırlıklı paya sahip olduğu Pekin ve Şanghay’daki birinci sınıf ofis binalarının değerlerinin 2019’dan bu yana en az yüzde 40 düştüğünü belirtti. Önde gelen şehirlerdeki boş ofis oranları yüzde 20 ila 40 arasında değişiyor ve bu oranlar küresel düzeyde en yüksek seviyeler arasında yer alıyor. Ekonomistler; zayıf iç talep, deflasyonist baskılar ve ABD'nin gümrük vergilerini ağırlaştırmasının sektörün toparlanmasını uzun süre geciktireceğini değerlendiriyor. Bloomberg'in Asya-Pasifik gayrimenkul analisti Patrick Wong, yabancı yatırımcıların “Çin’deki mülkleriyle adeta sıkışıp kaldığını” söyledi. Wong, satış yapabilecekleri tek grubun nakit zengini kamu şirketleri olabileceğini ancak “devlet işletmelerinin dahi piyasada toparlanma işareti beklediğini” ifade etti. YAVAŞLAMA OFİSLERLE KALMIYOR Yavaşlama yalnızca ofislerle sınırlı kalmadı. Artan sermaye oranları, Çin’de ticari mülk bulundurmanın riskinin yükseldiğine işaret ediyor. Geçmişte yabancı yatırımcılar, e-ticaretin büyüyeceği ve üretim talebinin süreceği beklentisiyle depolara yoğun ilgi göstermişti. Bununla birlikte CBRE verileri, lojistik parklarındaki boş alan oranlarının 2019’dan bu yana düzenli olarak arttığını gösteriyor. ABD'nin önde gelen lojistik yatırımcılarından Blackstone, bu yıl güney Çin’deki üç sanayi sitesini yerli bir sigorta şirketine yaklaşık 2,7 milyar yuan karşılığında sattı. Satış kârlı olsa da diğer mülk sahipleri kiraları ciddi oranda düşürmek zorunda kaldı. CapitaLand China Trust, boş kalmayı önlemek için kira yenilemelerinin önceki oranlara göre yaklaşık yüzde 25 daha düşük bedellerle imzalandığını açıkladı. EVERGRANDE PROJESİ YATIRIMCILAR İÇİN ÇIKMAZ SOKAĞA DÖNÜŞTÜ Zor durumdaki borçları satın alarak fırsat arayan yatırımcılar da Çin’de başarı sağlayamadı. Oaktree Capital Management LP, China Evergrande Group’un 2021’de 400 milyon dolarlık köprü kredisini ödeyememesi üzerine Jiangsu eyaletinin Qidong kentindeki “Evergrande Venice on the Sea” adlı kıyı projesine el koydu. Yerel yönetim sitesinde yer alan bilgilere göre Evergrande, yaklaşık 1500 dönümlük araziye kurulan ve Venedik tarzı kanallar, lüks bir otel ile ABD Kongre Binası’nın replikasını içeren proje için yaklaşık 30 milyar yuan (4,2 milyar dolar) yatırım yapmıştı. Oaktree, el koymanın ardından inşaatı yeniden başlattı ve ön satışı tamamlanmış yüzlerce konutu teslim etti. Fakat emlak acenteleri, satışların hâlâ yavaş ilerlediğini ve fiyatların metrekare başına yaklaşık 4 bin yuana düştüğünü belirtti. Bu seviye, 2019’daki zirvenin yarısından bile daha az. Carlyle Group, 2015’te 1,46 milyar yuana satın aldığı 31 katlı Şanghay’daki The Crest adlı ofis binasını, 2024 başında yalnızca 826 milyon yuan civarında bir bedelle sattı. Satış, mülkün alım fiyatının yüzde 57’sine denk geldi. Binanın doluluk oranı 2023’te yüzde 77’ye düşmüştü. Satış değeri, mülke karşılık alınan 1 milyar yuanlık kredinin de altında kaldı. Bu satış, Carlyle’ın Çin yatırımlarında daha önce çift haneli getiriler sağlayan bir fonunun kapanışını da beraberinde getirdi. BlackRock da benzer kayıplar yaşadı. Şirketin bir fonu, kredi ödemelerini aksattığı için 2024 başında Şanghay’daki Waterfront Place rezidansında yer alan iki ofis kulesini Standard Chartered’a devretti. Fon, 2018’de 1,2 milyar yuana aldığı binaları yüzde 30 indirimle satmayı denemiş ancak alıcı bulamamıştı. Mülklerin sonunda kredi veren banka tarafından yaklaşık 680 milyon yuana elden çıkarıldığı bildirildi. Bu tutar, hem kredi hem de özsermaye yatırımı miktarının oldukça altında kaldı. UZMANLAR "KAYIP BİR ON YIL" ÖNGÖRÜYOR CBRE’ye göre Çin genelinde ofis boşluk oranı 2024’te yüzde 25’e ulaşarak rekor kırdı; ortalama kiralar ise neredeyse yüzde 7 geriledi. Şanghay’da yeni ofis arzının 2028’e kadar azalmayacağı tahmin ediliyor. Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings'in direktörü Rebecca Tang, zorunlu satışların değerlemeler üzerinde daha fazla baskı yaratabileceğini belirtti. Tang, “Bu satışlar benzer ticari gayrimenkullerin değerini de aşağı çekebilir. Sağlam durumda olan mülkler bile fiyat baskısıyla karşı karşıya kalabilir” diye konuştu. Oxford Economics Asya emlak ekonomisi direktörü Nicholas Wilson ise Bloomberg’e yaptığı açıklamada, küresel kurumların kısa vadede toparlanma ihtimalini düşük gördüğünü söyledi. Wilson, kiraların gelecek yıl da düşmeye devam etmesini beklediğini ve 2030’a kadar Çin’deki ofis binalarının nominal değerlerinin hâlâ 2020 seviyesinin altında kalabileceğini belirtti. Son olarak Wilson, bunun ülkenin ticari gayrimenkul sektörü için “kayıp bir on yıl” anlamına gelebileceğini vurguladı.